Sfratto per morosità e riforma Cartabia: quali termini valgono ora

Pubblicato il 9 ottobre 2026 · Aree: Diritto delle locazioni

Se hai ricevuto un'intimazione di sfratto per morosità, la domanda è una sola: quanto tempo ho? Molti si chiedono se la riforma Cartabia abbia cambiato le regole. Per l'inquilino la risposta è, in gran parte, no: i due termini che contano di più sono gli stessi di prima. Qui trovi quali sono, da dove arrivano e cosa è cambiato davvero.

In breve: i termini che contano per te

• Tra il giorno in cui ti viene notificata l'intimazione e il giorno dell'udienza devono passare almeno 20 giorni liberi, cioè senza contare né il giorno della notifica né quello dell'udienza. Il giudice può ridurli fino alla metà, ma solo nelle cause che richiedono una decisione rapida e con un decreto motivato, scritto sull'atto stesso.
• All'udienza puoi pagare tutto quello che devi: i canoni scaduti, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese del processo stabilite dal giudice. Se non riesci a pagare subito e provi di essere in difficoltà, il giudice può darti un termine fino a 90 giorni.
• La riforma Cartabia (decreto legislativo n. 149 del 2022) si applica ai procedimenti avviati dal 28 febbraio 2023, ma non ha cambiato né i 20 giorni né i 90 giorni: il testo che li prevede è lo stesso di prima.

"Iscrizione a ruolo": perché non è un termine che riguarda te

Iscrivere la causa a ruolo vuol dire depositarla in tribunale perché parta formalmente. Nello sfratto lo fa l'avvocato del proprietario dopo la notifica. Se hai cercato questo termine, stai guardando un passaggio di chi ha avviato la procedura, non il tuo.

Per te vale un'altra regola, più semplice: il codice di procedura civile prevede che le parti si costituiscano depositando l'atto in cancelleria oppure presentandolo al giudice in udienza, e che per opporsi a un'intimazione basti la comparizione personale dell'intimato. Presentarti all'udienza, quindi, è il primo passo concreto che ti tutela.

Cosa è cambiato davvero, in tre punti

• Dal 2023 la procedura di sfratto è prevista in modo espresso anche per chi ha in comodato un immobile o affitta un'azienda. Per un normale affitto di casa non cambia nulla.
• Dal 26 novembre 2024, con il decreto legislativo n. 164 del 2024 (il cosiddetto correttivo della riforma), il proprietario può indicare nell'atto una PEC o un domicilio digitale. Se non lo fa, gli atti del giudizio gli vengono notificati presso il suo avvocato. Prima, in questo caso, bastava la cancelleria.
• Sempre dal 26 novembre 2024, nell'atto di citazione deve comparire un avvertimento in più: se ci sono i requisiti di legge, puoi chiedere l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

Se ricevi l'intimazione: cosa fare

1. Trova sull'atto la data dell'udienza e controlla che tra la notifica e l'udienza ci siano almeno 20 giorni liberi, salvo che il giudice li abbia abbreviati con un decreto scritto sull'atto.
2. Controlla cosa ti viene chiesto: canoni, spese, interessi. Confronta le cifre con bonifici e ricevute.
3. Valuta se puoi pagare in udienza. Se non puoi, prepara la richiesta di un termine e i documenti che mostrano la tua difficoltà.
4. Fatti consigliare prima dell'udienza: scegliere tra pagamento, contestazione e accordo è più semplice con qualche giorno di anticipo.

Due domande che si fanno tutti

Che cosa succede se non vado all'udienza? Se non compari o comparendo non ti opponi, il giudice convalida lo sfratto con un'ordinanza che può essere eseguita subito. Prima, però, il proprietario deve dichiarare che la morosità continua. Se risulta probabile che tu non abbia saputo dell'udienza o non sia potuto venire per un motivo imprevedibile, il giudice può far rinnovare la citazione.

Pagando in udienza lo sfratto finisce? La legge dice che il pagamento fatto nei termini esclude la risoluzione del contratto. Attenzione però al limite: la sanatoria di solito si può usare non più di tre volte in quattro anni (quattro, con termine fino a 120 giorni, in casi particolari di difficoltà sopraggiunta). Non è una possibilità illimitata.

Per la visione d'insieme della procedura, dall'intimazione al rilascio dell'immobile, leggi anche l'articolo di base. Sfratto per morosità: tempi, diritti e cosa fare subito.

Se vuoi capire come muoverti nel tuo caso, c'è la pagina dedicata. Avvocato per affitto e sfratto.